[置顶] 前期物业管理方案
2008-11-12 16:33:54 阅读6975 评论8 122008/11 Nov12
田禾房地产投资有限公司
前
期
物
业
管
理
方
案
编写： 李绍斌
目 录
1.0 田禾·塞纳入伙前的工作 …………………. 3
2.0田禾·塞纳河畔接管验收 ………………… 6
3.0田禾·塞纳入伙时的工作 ………………… 10
4.0物业管理整体设想 ………………………… 13
5.0管理机制、管理架构人员及配备 ………… 16
1.0
田禾·塞纳河畔入伙前的工作
分目录
1.1成立项目物业管理处
1.2管理处进驻项目前的工作
1．0 物业入伙前的工作
1．1成立项目物业管理处：
新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图）
管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：
（1） 入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。
（2）入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。
（3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。
（4）入伙前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。
（5）入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。
（6）入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。
1．2管理处进驻小区前的工作
（1） 由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。
（2） 在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《临时管理规约》；《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。
（3） 联系东莞市电信局，东莞市有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。
（4） 联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。
（5） 策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。
（6） 协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。
（7） 在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。
2.0
田禾·塞纳河畔物业接管验收
分目录
2.1项目工程技术资料
2.2公共部位接管验收
2.3机电设备接管验收
2.4室内部分接管验收
2．0物业接管验收工作
物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部ZBP30001-90《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。
2．1工程技术资料：
（1） 东莞市建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。
（2） 东莞市建筑工程消防验收合格证书。
（3） 东莞市建筑工程验收质量保证书。
（4） 东莞市建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收）
（5） 水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。
（6） 竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。
（7） 电梯使用合格证。
（8） 机电设备使用说明书。
2.2公共部分接管验收
公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下：
第一 楼宇本体:
一．外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。
二．屋面应有隔热、防水措施；屋面避雷系统符合设计要求；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。
三．楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。
四．内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。
五． 门窗：
（1）门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。
（2）窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整；无渗漏水、无污渍。
六． 楼梯扶手：
（1）钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑。
2 不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。
七．公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常；开关反应灵敏。
八．水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。
九．卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。
十．给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。
十一．排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。
十二. 其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
第二 公共配套设施:
一. 散水坡无下陷、断裂，与墙体分离；坡度适宜，平整。
二. 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。
三.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
四.道路：
（1）路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好
（2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
（3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角；
五．消防系统：
（1）消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清楚。
（2）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。
六．楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。
七．保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。
八．停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。
九． 沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。
十．护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。
十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。
2.3 机电设备:
一. 电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。
二. 变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
二.发电机、风机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。
三．消防监控设备、给水加压设备型号数量与移交清单相符，工作性能良好、反应敏捷、标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好。
四．保安监控设备；同消防监控设备。
五、经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。
2.4室内部分接管验收
（1）入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。
（2）电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。
（3）有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。
（4）室内卫生间、厨房防水性能良好。
（5）燃气管道、纯净水管安装合理，无渗漏现象。
（6）地脚线干净，预埋线位正确、齐全。
（8） 土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。
3.0
田禾·塞纳河畔物业入伙时的工作
分目录
3．1 需向发展商收集的资料
3．2管理处应发给业主的资料
3．3 接管问题的处理
3．4 入伙工作流程图
3.0 物业入伙时的工作
3．1 需向发展商收集的资料
（1） 为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。
（2）参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。
3．2在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：
（1）《客户服务指南》；
（2） 《房屋装修申请表》；
（3） 《临时管理规约》；
（4） 《前期物业管理服务协议》；
（5） 《房屋验收交接单》；
（6） 《房屋质量保证书》；
（7） 《住宅使用说明书》
（8） 室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）；
3．3 接管问题的处理
（1） 对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。
（2） 对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。
（3） 对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。（对部分外包工程将联系原施工单位保修）。
（4） 对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。
| 凭售楼处收楼通知书 |
| 检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录 |
| 预收物业管 理费3个月 |
| 文件存档 |
| 房屋钥匙交接 |
| 办理装修申请手续见装修申请表 |
| 签订物业管理协议一式两份，一份交管理处 |
| 签订业主公约一式两份，一份交管理处 |
| 填写业主资料交回管理处 |
| 办理入伙手续 |
| 请备齐： 1．业主身份证原件 2．书面委托书（如代办） 3．购房合同书 4．预交管理费 |
4.0 物业管理整体设想
分目录
4.1 管理服务整体设想
4.0物业管理服务整体设想
坚持以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅的经营宗旨，倡导“以人为本”的服务理念，形成规模优势，优质服务，保本微利，为业主/住户当好管家。
4．1在小区全面导入ISO9001:2000国际质量体系。
东莞市田禾·塞纳河畔物业管理有限公司将导入ISO9001:2000国际质量体系，使物业管理服务工作快速走向标准化、规范化运作。
4．2全面推行酒店式物业管理，建立“服务中心”；寓管理于全面、细致的服务之中。
借助东莞其他先进物业公司成功实施的酒店式物管经验，并会同项目管理处提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。
4.3推行“全员首接责任制”。
第一代酒店式物业管理模式仅在服务中心实行“首接责任制”，就已经极大的调动了服务中心员工的工作主动性。为了提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”。每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。
4.4智能化物业管理。
物业接管后我们将实行封闭式管理，借助原来已完善的先进的楼宇智能化系统，充分发挥智能化设施安全、高效、方便之优点，保障为业主和物业使用人提供安全、方便的工作和生活环境。
4.5以“社区文化活动”为纽带，融入对业主的尊重与关怀。
以人为核心，以服务为重点，以文化为主题，突出人性化管理理念，通过超前的、创新的、丰富多彩的文化活动渗透、增加物业公司的知名度和美誉度。启迪业主自觉、自律、积极参与、宣扬自我的意识。达到“无为而治、和谐共存”的管理境界。
4.6根据业主/用户的实际需求提供“个性化”服务。
加大服务深度及广度，在管理公司营造的特定氛围之下，使生活在田禾·塞纳河畔物业管理公司下的业主/住户处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到居住的快乐 。
4．7 ISO9001：2000质量保证体系
田禾·塞纳河畔物业公司的管理运作和服务规范便按照ISO9001：2000质量管理体系逐步建立、实施。最终全面导入ISO9001：2000质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒，保障物业公司持续改进，规范发展。
5.0管理机制及人员架构
分目录
5.1 ISO9001：2000质量保证体系，
5.2 建立全面、严谨、系统的管理运作模式
5．3物业管理公司管理架构及人员配置
5．4第一期物业管理处管理架构及人员配置
5.1 ISO9001：2000质量保证体系
小区接管之后，公司的管理运作和服务规范便按照ISO9001：2000质量管理体系逐步建立、实施。最终将全面导入ISO9001：2000质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒，保障物业公司持续改进，规范发展。
5．2建立全面、严谨、系统的管理运作模式和管理机制：
日常管理运作模式；
服务质量过程控制机制；
检查监督机制；
管理处客户信息反馈机制；
安全管理机制；
设备管理机制；
专业化运作模式
5.2.1管理运作控制模式如下：
| 日常物业管理 |
| 计划制定 |
| 设备管理 |
| 清洁管理 |
| 绿化管理 |
| 安全管理 |
| 装修管理 |
| 消防管理 |
| 社区文化 |
| 紧急情况处理理 |
| 设施管理 |
| 设备、设施控制程序 |
| 月工作计划 |
| 设备管理手册 |
| 供方选择 |
| 绿化部 |
| 检查工作 |
| 记录 |
| 装修管理控制程序 |
| 装修法规 |
| 工作方针、目标 |
| 安全保卫工作手册 |
| 安全管理控制程序 |
| 消防管理控制程序 |
| 紧急情况控制程序 |
| 社区文化活动控制程序 |
| 检查 |
| 管理处日检 |
| 部门主管月检 |
| 服务中心 （办公室） |
| 档案管理 |
5.2.2服务质量过程控制机制
| 服务过程的策划 |
| 年度工作方针目标管理矩阵图 |
| 公司 |
| 管理处 |
| 管理处矩阵图 |
| 批准 |
| 新入伙方案 |
| 确定服务范围 |
| 确定目标 |
| 实施 |
| 工作目标 |
| 质量目标 |
| 经济目标 |
| 其它目标 |
| 服务改进 |
| 顾客期望 |
| 合同、委托书 |
| 法律、法规 |
| 社会需求 |
| 公司质量目标 |
| 识别过程 |
| 程序 |
| 服务所需过程 |
| 各单位 |
| 控制能力 |
| 过程间相互关系 |
| 过程的资源需求 |
| 配备人员 |
| 配备物资资源 |
| 制定控制方法 |
| 制定过程中监视方法 |
| 制定过程中检验方法 |
| 制定过程中实验方法 |
| 制定过程中验证方法 |
| 制定过程中确认方法 |
5.2.3服务中心客户信息反馈机制：
| 服务中心主任 |
| 服务中心根据类别，分别通知有关部门 |
| 客人有任何需求，可直接通知服务中心 |
|
信息反馈 |
|
保安部 |
|
工程部 |
|
财务部 |
| 根据规定程序，完成工作 |
| 社区网络 |
5.2.4 检查监督机制：
为了确保服务质量，建立严密而科学的检查监督体系：
管理处班组日检、周检
专业部门定期与不定期检查
内部检查 业主不定期检查
物业公司月检、季检
检查、监督体系 半年一次的突击检查
半年一次业主及物业
使用人意见满意率统计
外部检查
政府的各种考评
5.2.5安全管理工作机制：
| 巡逻岗 |
| 大堂岗 |
| 车场岗 |
| 监控岗 |
| 摄像监控 |
| 防盗报警 |
| 电子门禁 |
| 消防报警 |
| 电子巡更 |
| 巡逻岗工作规程 |
| 大堂岗工作规程 |
| 车场岗工作规程 |
| 监控岗工作规程 |
| 安全护卫工作手册 |
| 护卫部 |
| 报警控制程序 |
| 人防 |
| 技防 |
| 24小时值班 |
| 安全管理 |
5.2.6设备管理工作机制：
| 物业前期介入 |
| 设备前期管理 |
| 提出改进建议 |
| 设备的接管验收 |
| 接管验收控制程序 |
| 设备的建帐 |
| 工程部 |
| 管理处 |
| 全公司 |
| 管理区 |
| 设备的标识管理 |
| 设备质量缺陷整改 |
| 验收 |
| 颜色 |
| 工作状态 |
| 设备使用管理 |
| 设备维修保养管理 |
| 管理处 |
| 计划制定 |
| 设备检查 |
| 实施 |
| 工程部 |
| 审批 |
| 设备维修保养检查 |
| 一级 |
| 二级 |
| 大修、中修 |
| 日常维护 |
| 更新改造 |
| 统计设备完好率和红旗设备率 |
| 设备安全管理 |
| 持证上岗 |
| 安全检查 |
| 事故处理程序 |
| 设备封存及报废管理 |
| 封存标识 |
| 报废清单 |
| 设备技术档案资料管理 |
| 技术资料 |
| 质量记录 |
| 运行记录 |
| 巡查记录 |
| 保养记录 |
| 维修记录 |
| 月检记录 |
| 申请、采购 |
| 验证入库建账 |
5.3 田禾·塞纳物业管理公司组织架构图
考虑到田禾·塞纳物业公司的发展过程，因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间，目前管理面积不大，所以公司有一定规模后才使用公司与管理处相对分离的原则。基于对人员的成本考虑，目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。
| 田禾地产公司总经理 |
| 物业公司总经理理财 |
| 品质管理部 |
| 财务部 |
| 行政综合事务部 |
| 各项目管理部 |
5．4物业公司人员配置及简要说明：
1、 物业公司经理1名：监督、检查、管理下属各部门的工作，完成公司下达的各项指标和任务。
2、 物业财务部设会计1名：监督各职能部门完成的经济指标，有效地控制公司财务预算，并向地产总公司财务负责。
3、 品质管理部设品管员1名。负责监督、检查各职能部门的各项品质方面的问题，及时反映并提交相关的整改意见和预防措施。
4、 综合事务部设采购1名；设后勤管理人员1名；设招聘培训文员1名。主要负责宿舍及后勤管理，人员招聘、离职和入职培训等相关事宜。
5、 各项目部各设管理处经理1名。
5．4各管理处组织架构图（按目前第一期项目草拟）
| 田禾·塞纳河畔一期物业管理处
|
| 护 卫 固 定 岗 19人 |
| 护 卫 领班2人
|
| 电工
7人 |
| 服务前台 3人 |
| 文
员 1人 |
| 护卫巡逻岗8人 |
| 停车场6人暂无 |
| 清洁 班11人
|
| 管理员 3 人 |
| 社区文化 1`人 |
| 绿化 工2人 |
| 工程维修 主管 |
| 财务部 收款1人 |
| 服务中心主任 |
| 环境绿化主管
|
| 护卫服务主管
|
| 泥水工 1人 |
人员配置及简要说明：
1、 田禾·塞纳河畔第一期物业管理处设经理1名，目前可由物业经理兼任。
2、 服务中心配客户服务主任1名；现场管理人员3名（包括轮休和前期装修巡查）；文员1名（负责业主档案和公司相关文件管理、负责管理处物品管理）；社区文化1名（负责管理通知的发放、商务接洽和社区活动策划并协助文员工作）；前台接待3名（包括轮休和值班至晚21点）。客户服务部共计9名。
3、 工程维修部设主管1名；设备电工（高压工）2名（主要负责各设备房的巡检、商业广场广告灯具）；低压维修电工4名（包括24小时值班、轮休）；电梯工1名；泥水工1名。工程维修部共计9名。
4、 护卫服务部设主管1名（按12小时工作制/班编制）；下设班长2名；巡逻保安8名（其中楼层巡逻2名/班，外围及商业广场巡逻包括顶岗2名/班）；固定岗保安16名（按一期五栋计算，每栋设大堂保安1名或叫门童）。监控中心保安2名（24小时值班制度，晚21点后包括接听客户服务中心电话及智能报警）；地下车库车场保安6名暂无（出入口各1名，车场巡查加顶岗1名）。销售中心门口礼仪岗1名。护卫服务部共计36名。
5、 环境部设主管1名；下设绿化工2名；清洁领班1名；清洁工楼层设5名（即每栋1名，按3000-6000平方建筑面积1人计）；外围加平台花园、商业广场设3名；机动加顶岗2名；环境部共计14名。
6、 收款员1名（轮休时可由前台接待代收，物业公司设会计一名并向总公司负责）。
7、 样板房按设置1名或两样板房相邻的也可只配置1名。负责引领客户看房和样板房物品的看管、清洁等。
会所因在建设中未列入此次人员配置内，因前期时业主在二次装修中人员进出较杂，环境容易遭到破坏，所以在人员配置方面按其最大化的要求配置，护卫服务部轮休人员因工作时间问题还未确定需添加。另：购买二楼住宅靠近平台花园的阳台如销售时同意其开设拉闸门也会造成安全隐患，也需添加护卫人员。再因田禾·塞纳河畔属商住结合，在保安管理上只能采取半封闭式管理。
以上是我个人在现场大致了解后草拟的工作方案，如有不当之处请多给予赐教，实际到场人数可根据实际需要，采取人员分步到位的办法实施。
致物业管理工作者的一封信
2011-5-27 21:22:11 阅读41 评论0 272011/05 May27
亲爱的同志们，师傅们，打扫卫生的叔叔、阿姨们，维护员兄弟们：
你们辛苦了！作为一个业主，我只有在辞去了业主委员会主任的职务后才能大胆地说：你们工作不容易，我们业主会支持。我相信，全国广大业主也将认同我的观点，对你们的工作越来越理解、重视、支持。如果我作为业主委员会主任说这样的话，就会被骂成“汉奸”、“出卖业主利益的人”“拿了物业公司钱的人”。我希望你们认识到这个现实：不仅你们受气，任何正直的人在现实中都会受气。有些人当奴隶，受压迫惯了，一旦解放了，再有几个钱，真的把握不住自己。个别业主不是对你们无理，他们对自己家人、邻居，对全体业主，乃至对整个社会都不讲道理。
一、你们承受着做人的压力。那些对你们不好，出言不逊，张嘴就骂，抬手就打的个别业主是些什么人？他们中有些是缺乏基本教养的暴发户，人生痛苦的经历使他们完全迷失了，他们并不知道自己在毁自己；他们可能是负债者，出于虚荣和对自己能力的过高估计而贷款买了房子，结果背上了沉重的负担，整日生活在毫无希望的挣扎中。用他们的话说：大爷我穿上西装是绅士，光了膀子就是流氓。他们可能住在豪宅，开宝马，打高尔夫，他们可能会说流利的英语，甚至娶了外国太太，但他们仍然随地吐痰，乱扔东西，不遵守规矩，张嘴就骂，小便宜能占就占，强词夺理，目空一切。请可怜他们吧！他们是这个时代物质上的受益者，同时也是精神上的受害者。难道还有比荣辱不分更让人可怜的人吗？一个人品德的好坏与他有没有钱，是否受过高等教育，出没出过国没有一点关系。你们面对的是一些需要关爱的人。他们的内心世界可能比你们痛苦不知多少倍！
二、你们承受着历史和文化的压力。与西方文明相比，人家是上层创造出绅士文化，下面跟着学；整个社会把文明、礼貌当时尚，当教养。对他人的尊重是自尊的最好体现。古罗马哲学家西塞罗说：“如果优秀人物或贵族的品德允许堕落，这个制度就不可能长期存在下去。”中国自古奉行当官做老爷，为富不仁的生活之道，整个精英和上层社会起到的是反社会的示范作用。直到今天，对服务行业的歧视仍然是根深蒂固的观念。你们在社会底层，不仅承受整个社会压力，为了生存还要受有钱人的气，为他们提供文明、礼貌的服务。他们可以看不起你，但你还要向他问好，用良好的服务和行动教育他文明、礼貌、相互尊重。打不还手，骂不还口。这就是中国社会令人悲哀的一面。下面人不仅要为上面人服务，为了生存，居然还有教育他们的职责！记得有一次我去一个别墅看朋友，门口的秩序维护员要我登记，我说，好，兄弟，我听你的。我下了车，跟他来到传达室登记。只见他写字的手在颤抖。我歪头一看，这孩子哭了！我问他为什么哭？他说，当秩序维护员三年来，没有人对他这样礼貌地讲过话，他说：“今天是我生日，碰到您算是我的生日礼物吧！”这件事使我从另外一个角度看到了“富人”在对“穷人”的新生上的缺失给人的心灵造成的创痛有多深！为了生存，你们默默地忍受着，以惊人的毅力扮演着文明教育者的角色。
三、你们承担了政府的工作。整个中国社会的管理，从上到下，一直以“管人”为已任，政府的基层管理单位是居委会。在居委会的五大职能中，物业承担了最重要的社区秩序、治安、卫生的管理职责。从行政意义上说，物业正在扮演一个不可替代的新的小政府的角色，但是，不论从政府还是从业主的角度，对物业工作重要性的认识都不够。这造成了物业工作实际担负的社会责任大于一般人认识的尴尬局面。大家只看到了物业公司作为经济实体的一面，忽视了物业公司重要的社区管理职能。一个物业项目动辄管理几亿、数十亿资产，负责千百户业主的生活、安全、秩序甚至公民良好的习惯的培养、教育，如此重要的社会角色，常常被忽视、误解、描绘为“黑社会”，是欺压业主的恶霸等。其实，几乎80%的物业纠纷是因为开发商的房屋质量问题，10%是因为其他与物业管理无关的社会问题，其中包括业主对物业管理的无知造成的问题。比如，业主可以以任何理由不交物业费，包括房屋质量，小区不配套，甚至公路上吵。业主有了任何气都可以把物业公司的员工当出气筒，包括对邻居不满。业主、政府、社会本来应该给物业管理行业以充分的理解，但实际情况是谁干的越多，谁的贡献越大，谁越处在社会底层，谁越是这个社会问题的替罪羊。业主与物业的矛盾常常引发暴力。我们都应该反思。事实上业主与物业公司可以通过正当渠道解决问题。反思，只有从自己开始才是智慧的。
四、行政司法体制的缺失。让你物业干政府该干的事，维护社区的治安、秩序、卫生，同时，你又没有政府的权威，也得不到政府的支持，加上人们普遍歧视服务行业，造成了整个行业的尴尬。从商业合同的角度看，物业公司负责管理小区全体业主的财产，但他们没有管理权威。也就是说，对故意违反规定的人，除了打官司毫无办法。这造成了极高的管理成本，同时也树立了一个坏典型，使更多的人效仿。比如，一个人就是乱停车，怎么办？业主没有任何道理就是不交物业费，嫌贵，怎么办？执法进不了社区，整个国家的行政，司法体制不适应新的社区发展，物业公司还将长时间忍受
五、物业行业需要反思。你们的优势是在社区中你们是唯一有组织的群体，但这也是你们的劣势。因为，在业主没有组织起来以前，不可能产生与你们势均力敌的制约力量，你们全靠自律。这对整个行业的发展并不是好事。问题不在多，只要你们有1%的致命错误就足以把这个行业给毁了。这可能正是物业管理行业声誉差，被误解的根本原因。未来中国除非向专业化发展，否则，业主对物业公司的监督就是一句空话。正是在这样的现实下，你们更要有使命感，紧迫感，团结、自律、发展中国自己的物业管理品牌。物业管理行业需要有远见，有责任感的企业家，带头人。因为你们是为人服务的，是通过你们的服务传递文明，培育公民社会；所以，在物业管理行业内部就更应该建立相互尊重，平等待人的文化，不能对客户一个样，对自己的员工又一个样！领导对下面的尊重，就是教育员工忍受业主压力保证服务质量的最好表率！在业主、政府、社会还认识不到物业管理行业的重要性时，希望你们为中国公民社会的建设做出贡献。希望通过你们的服务，使那些你们为之服务的人，使整个社会认识到，没有你们的崇高服务理念，你们的献身精神，和谐的公民社会建设就无从谈起。你们是社会的润滑剂，润滑了人心的干涩；你们是美丽花园的园丁使整个社会变得美好。几年前，我们小区有一个物业经理，她没日没夜的工作，晚上，就和衣睡在办公室。她的工作热情震撼了我，我从她身上看到了物业管理行业的未来，看到了我们生活在一个多么幸福的环境中。从那一刻起，我认识到，其实，我们很多业主今天就生活在人类自古希腊以来就梦想的理想国中，只是我们生在福中不知福罢了。在今天很多的高档小区，哪个业主不自由？哪个业主没有民主？所缺乏只是一点博爱而已。
六、我衷心希望物业管理行业要团结，要坚持原则，坚持自律，要干的有尊严。如果多数业主不付物业费，你就要解决撤出。必须建立这样的公开、透明的预报机制，时常在小区公布：当有多少业主不交物业费时，就把服务减低，当物业费少到什么程度时，就停止服务，最后撤出。尊严比生命更重要。不交钱而享受物业服务本质上是对人的侮辱。如果物业管理行业接受这样的侮辱，那就没有什么可说的了整个物业管理行业的同志们，你们的工作是光荣的，了不起的，这个社会已经离不开你们。希望你们有使命感，充分认识到你们的未来与和谐社会的建设及中华民族的伟大复兴是息息相关的。担负起你们的历史使命吧！只有有了好业主、好制度才能产生好物业，不可能相反。我向你们致以崇高的敬意！也希望全国的业主向我们的物业管理工作者主动打招呼问好，说声辛苦了，表示我们对他们工作的理解、支持。建设和谐社会，没有使命感，没有广大业主、物业公司、开发商、政府的共识及努力是无法想象的。谢谢大家！
薪酬管理体系
2010-4-2 13:23:26 阅读394 评论0 22010/04 Apr2
附件2
田禾物业.薪酬管理体系
总 则
按照物业公司经营理念和管理模式，遵照国家有关劳动人事管理政策和＜集团公司人力资源管理规章＞，参考其它物业公司薪酬标准。为规范薪酬管理，制定本制度。
第一条 薪酬管理原则
薪酬管理制度贯彻按岗分配、奖勤罚懒和效率优先兼顾公平三大基本原则以及根据激励、高效、简单、实用原则，在薪酬分配管理中综合考虑社会物价水平、公司支付能力以及员工岗位在同行业的相对价值、员工贡献大小等因素。
第二条 薪酬增长机制
1、薪酬总额增长与人工成本控制
工资增长要坚持国家规定的 “两低于原则”，建立与企业经济效益、劳动生产率与劳动力市场相应的工资增长机制。
工资总额的确定要与全年收益总和与成本的控制紧密相联，加强以人工成本利润率、公共支出、维修支出、活动支出为主要监控指标进行分析，建立人工成本约束机制，有效控制人工成本增长，使公司保持较强的竞争力和赢利水平。
2、员工个体增长机制
对员工个人工资增长幅度的确定在根据市场价位和员工个人劳动贡献、个人能力的发展来确定，对企业经营与发展急需的高级紧缺人才，市场价位又较高的，增薪幅度要大；对企业工资水平高于市场价位的操作层岗位，增薪幅度要小，甚至不增薪。对贡献大的员工，增薪幅度要加大；对贡献小的员工，不增薪或减薪。
第三条 根据聘任、管理、考评、薪酬分配一体化的原则，公司各职能部门的经理、各管理人员、操作层员工，直接聘请的员工的薪酬分配统一由集团公司人力资源部管理，并实行统一的岗位绩效等级工资制度。
第四条 薪酬总额管理与控制
公司年度薪酬总额计划由集团公司人力资源部根据公司主要经济指标完成情况，实施总量控制与管理。
第五条 薪酬类别（见下表）
| 职等 | 管理系列 | 薪酬等级 | 基本工资 | 级别工资 | 岗位工资 | 岗位补助 | 津贴 | 固定工资 | 绩效奖金 | 合计（元） （月薪）
9（
9 |
| 管 理 岗 | 物业总经理（级等1500元）（三等） | 五级 | 9200 | 1700 | 800 | 700 | 1600 | 14000 | 4200 | 18200 |
| 四级 | 7700 | 1700 | 800 | 12500 | 3750 | 16250 | ||||
| 三级 | 6200 | 1700 | 800 | 11000 | 3300 | 14300 | ||||
| 二级 | 4700 | 1700 | 800 | 9500 | 2850 | 12350 | ||||
| 一级 | 3200 | 1700 | 800 | 8000 | 2400 | 10400 | ||||
| 副总/总监/总工/高级经理（级等300元）（二等） | 五级 | 3400 | 1400 | 500 | 600 | 1200 | 7100 | 1420 | 8520 | |
| 四级 | 3100 | 1400 | 500 | 6800 | 1360 | 8160 | ||||
| 三级 | 2800 | 1400 | 500 | 6500 | 1300 | 7800 | ||||
| 二级 | 2500 | 1400 | 500 | 6200 | 1240 | 7440 | ||||
| 一级 | 2200 | 1400 | 500 | 5900 | 1180 | 7080 | ||||
| 部门经理 （含管理处经理）（级等200元）（一等） | 五级 | 2700 | 1200 | 200 | 300 | 600 | 5000 | 750 | 5750 | |
| 四级 | 2500 | 1200 | 200 | 4800 | 720 | 5520 | ||||
| 三级 | 2300 | 1200 | 200 | 4600 | 690 | 5290 | ||||
| 二级 | 2100 | 1200 | 200 | 4400 | 660 | 5060 | ||||
| 一级 | 1900 | 1200 | 200 | 4200 | 630 | 4830 | ||||
| 辅 助 岗 | 部门副经理／主管／高级技工／财务 （级等300元） | 五级 | 2400 | 400 | 200 | 100 | 100 | 3200 | 320 | 3520 |
| 四级 | 2100 | 400 | 200 | 2900 | 290 | 3190 | ||||
| 三级 | 1800 | 400 | 200 | 2600 | 260 | 2860 | ||||
| 二级 | 1500 | 400 | 200 | 2300 | 230 | 2530 | ||||
| 一级 | 1200 | 400 | 200 | 2000 | 200 | 2200 | ||||
| 操 作 岗 | 专业技术人/部门助理/领班∕高级普工（级等100元）二等 | 五级 | 1300 | 100 | 100 | 100 | 100 | 1700 | 170 | 1870 |
| 四级 | 1200 | 100 | 100 | 1600 | 160 | 1760 | ||||
| 三级 | 1100 | 100 | 100 | 1500 | 150 | 1650 | ||||
| 二级 | 1000 | 100 | 100 | 1400 | 140 | 1540 | ||||
| 一级 | 900 | 100 | 100 | 1300 | 130 | 1430 | ||||
| 操 作 岗 | 普通员工（绿化工、清洁工、杂工、保安）（级等80元）（一等） | 五级 | 1090 |
| 50 |
| 80 | 1220 | 122 | 1342 |
| 四级 | 1010 |
| 50 | 1140 | 114 | 1254 | ||||
| 三级 | 930 |
| 50 | 1060 | 106 | 1166 | ||||
| 二级 | 850 |
| 50 | 980 | 98 | 1078 | ||||
| 一级 | 770 |
| 50 | 900 | 90 | 990 |
说明：
一、薪酬编制的构成：分为管理岗薪酬体系、辅助岗薪酬体系和操作岗薪酬体系三部分。
管理岗、辅助岗薪酬体系由基本工资、级别（等级）工资、职务（岗位）工资、岗位补助、津贴和绩效工资构成；
操作岗薪酬体系（一等）由基本工资、岗位工资、津贴和绩效工资构成；
二、薪酬编制的说明：
1、基础工资：参照广东省政府公布的最低生活标准，确定基本工资为每人每月770元；（按政府规定适时调整）。
2、级别工资：级别设置1-5级。根据所任职务确定级别，年度考核为称职以上，晋升一档。
3、岗位工资：按职工的技能、学历及不同岗位的责任大小、劳动强度、劳动复杂程度等根据“管理人员岗位工资标准”确定劳动报酬。
4、津贴：是一种福利性的补助和附加工资，包括内容： 1.电话费；2.住房补贴；3.高温费；4. 交通费；6.水电费；7.全勤奖（保安人员享受夜班补贴）等构成。
5、绩效工资：操作岗、辅助岗绩效占固定工资的10%，管理岗（一等）绩效占固定工资的15%，管理岗（二等）绩效占固定工资的20%，管理岗（三等）绩效工占固定工资的30%。根据公司月考评制度发放。
6、工资级别：管理岗（一等）级别差额200元、（二等）级别差额300元、（三等）级别差额1500元；辅助岗级别差额300元；操作岗（一等）级别差额80元；操作岗（二等）级别差额100元。
三、其他需说明的事项（包括级别类别表中未体现的薪酬）：
1、操作岗按每月8天休息（4天正常休假，4天加班，加班费含在工资里），辅助岗、管理岗按每月6天休息，国家规定的节假日例外
2、餐补：管理岗按出勤数16元/天、辅助岗、操作岗按300元/月补助；(公司食堂开启后自动取消)。
3、过节福利费：元旦、五一、三八（限女性）每人50元；国庆、春节每人100元；
4、试用期工资：操作岗的试用期工资按固定工资发放，辅助岗、管理岗的试用期工资按固定工资的80%发放。
岗位绩效工资制
第一条 适用范围。
公司与员工签订正式劳动合同的所有员工。
第二条 固定工资结构
固定工资结构分为基本薪酬与非基本薪酬两大部分：
1、基本薪酬
其构成包括下列五项：
(一)基本工资；(二)级别工资；（三）岗位工资；(四)岗位补助；
2、非基本薪酬，即津贴，包括有电话津贴、住房津贴、高温津贴、交通费津贴、水电津贴、全勤奖（保安人员享受夜班补贴）以及其他经集团公司认定的津贴；
第三条 岗位绩效工资。
1、根据劳动技能、劳动责任、劳动强度、劳动环境确定，
2、根据公司经营状况变化，可以变更岗位绩效工资标准。
3、员工根据聘用的岗位和等别，核定岗位绩效工资等级，初步确定岗位在同类岗位的下限一等，经1年考核，再调整薪等；
4、根据变岗变薪（级）原则，晋升增薪（等），降级减薪（等）。工资变更从岗位变动的后1个月起调整。
第四条 加班津帖
(一)、操作层员工因工作上的需要，于法定休假日继续完成勤务时，则依照：以基本工资÷每月工作基数21.75÷8小时/天×加班小时数，计算加班津贴（具体可参照劳动法第四十四条）。
(二)、除法定要求支付加班工资的日期加班应支付加班工资外，其余任何人、任何部门不得以任何理由申报加班津贴。管理层确因工作需要安排加班，在适当的时候安排补休。
薪酬调整
第一条 薪酬在适当期内应予以调整。薪酬调整分为确定性调薪与临时调薪两类。调薪原则上每年一次，每年的3月1日为薪酬调整日。但是当物价指数急剧变化(通货膨胀与通货紧缩)以及公司认为有特别的必要时，也可以进行临时性薪酬调整。
第二条 确定性调薪也称定期调薪，其规定如下：
考核调薪考核的原则是，对于基本薪酬中的岗位绩效工资，根据人力资源部评估的员工的年度工作业绩、工作能力、工作态度等的考核结果，符合加薪条件的员工给予员工调薪
第三条 新进员工，原则上均自所派任职位的第一薪等起薪，但有下列情形之一者，提高其支薪薪等一至二等。
1、其所具工作经验，已超过该等所需专业工作三年以上。
2、所具能力特别优异，且为本公司甚难罗致的人才。
第四条 晋职与降职时的薪酬调整
分为两种情况：
1、同一职级的不同等的晋职与降职，则按同一级工资的对应的等作出薪酬调整；
2、跨职级晋职或降职，则调整为相应职级的对应职位的薪级的第一等起薪。
第五条 临时调薪
（一）当发生下列情况时，应进行临时调薪，其标准由集团公司董事会议确定：
1、公司经营效益发行重大变化；
2、社会物价水平的提高或降低；
3、劳动力市场的供求变化与工资行情变化；
4、其他集团公司认定的情况变化。
(二)员工遇有下列情形时，可由其部门经理向人力资源部申请临时调薪，以兹鼓励。
1、有特殊功劳表现。
2、中途录用的员工、具有优秀的技能与成绩。
3、为同行业间竞相争取的人才。
4、其他总经理认可的情况。
薪酬计算与扣除
第一条 员工（年终奖金）总额的计算与核发程序：
1、人力资源部负责组织相关部门对员工进行季度（年度）考核，确定每位员工的季度（年度）绩效考评系数；
2、相关管理处提交对员工的其他考核资料（扣罚理由与金额）；
3、人力资源部根据员工个人绩效考评结果、其他考核资料与员工岗位绩效工资（年终奖金）标准，计算出员工（年终奖金）总额并按各管理处、二级部门、班组制成＜工资表＞（一式三份），人力资源部将结果交财务部；
4、财务部将其汇入指定的金融机构的该员工工资帐户上，通过银行代发薪酬；
第二条 各管理处（年终奖金）总额的计算与核发程序：
1、由财务部向人力资源部提供各管理处季度（或年度）经济指标数据；
2、其他管理管理处提交对部的其他考核数据以及扣罚理由与金额；
3、人力资源部依据汇总资料以及其他相关资料，负责组织相关部门进行部门季度（年度）考核，确定每个管理处（年终奖金）总数；
4、考核结果和（年终奖金）总数经集团公司审批后，各管理处造册(＜工资表＞)分配。
5、各管理处将＜工资表＞交物业公司核查后报公司人力资源部审查允可后，交财务部以汇入指定的金融机构的该员工工资帐户上，通过银行代发薪酬；
6、各管理处将签字后的一式三份的＜工资表＞中的第一份交给人力资源部存档。
第三条 离职或退职的薪酬的计算方法：
计算公式如下：
固定工资÷当月天数×出勤工作日数
第四条 特别休假的薪资计算：
1、产、探、伤假，只支付基本工资；
2、病假以基本工资为基数，
3、事假：固定工资－固定工资÷当月天数×事假天数
第五条 迟到、早退、私自外出、旷工时的扣除：
1、迟到10分钟内扣10元/次，超过10分钟按每分钟0.5元计算；
2、早退15分钟内扣15元/次，超过15分钟按每分钟0.5元计算；
3、私自外出30分钟内扣30元/次，超过30分钟按每分钟1.00元计算；
4、旷工三天以上（含三天）不计发任何工资。
第六条 员工奖励的工资加发：
1、嘉奖：每次加发3天工资；
2、记功：每次加发10天工资；
3、大功：每次加发1个月工资；
4、奖金：一次给予若干元奖金。
第七条 违纪员工的工资扣发：
1、警告处分一次：每次减发1天工资。
2、记过处分一次：每次减发5天工资。
3、大过处分一次：每次减发10工资。
4、降级处分一次：降级使用，相应核减薪资。
5、停职，在停职期间只发最低工资。
第八条 薪酬的代扣
(一)下列规定的各项金额须从薪酬中直接代扣：
1、个人薪酬所得税。
2、劳工保险费(个人应负担部分)。
3、其他保险费。
4、其他代扣（个人水电房租等）
薪酬支付
第一条 薪酬支付时间
薪酬支付形态采用月薪制。公司月薪发放日为次月20日前发放上月工资，薪酬支付日若适逢节假日，则提早一日发放。
第二条 薪酬支付形式
公司所有正式员工的薪酬一律直接汇入指定的金融机构的该员工工资帐户上，通过银行代发薪酬。
第三条 支付责任
1、薪酬要求支付给员工本人或受其书面委托的本公司员工、本人亲属以及持有员工本人书面委托书的其他有关人员。
2、公司为每个部门的员工设立独立的部门薪酬支付清单（工资表）。
3、薪酬计发人员及其他人员不得随意打听、传播他人的薪酬收入情况，更不得以此要挟公司为其加薪。违者，按严重违章违规处罚
第四条 代扣缴责任
1、公司有义务代扣代缴个人所得税及其其他法定薪酬代扣缴行为。
2、因员工个人原因给公司造成损失应赔偿的，在以在本人月薪中扣除。
第五条 最低薪酬标准
1、在员工正常上岗并完成本职工作前提下，其月薪支付不得低于当地政府规定的最低工资标准。
非常给付
第一条 员工遇有下列情形时，可向公司申请提前领取已工作时间的薪酬：
1、员工或依靠员工收入赖以维持生计者，遇有下列情况可向公司申请非常给付：①结婚；②死亡；③生育；④疾病或受意外灾害时。
2、其他获得公司同意的事情。
上列规定除第二项外，在申请非常给付时，须由本人(本人死亡则由其家属)提出书面申请。
请公司领导审阅。
田禾物业管理公司
2009、2、24
制定： 审核： 批准：
日期： 日期： 日期：
2007年经典短句
2010-2-2 19:59:21 阅读57 评论0 22010/02 Feb2
1、骑白马的不一定是王子,他可能是唐僧.带翅膀的也不一定是天使,他可能是鸟人.
3、穿别人的鞋,走自己的路,让他们找去吧.
4、我不是随便的人.我随便起来不是人.
5、男人无所谓正派是因为受到的引诱不够;女人无所谓忠诚是因为背叛的筹码太低.......
6、聪明的女人对付男人,笨女人对付女人.
7、走自己的路,让别人打车去吧.
8、水至清则无鱼,人至贱则无敌!
9、某大生的最低奋斗目标:农妇,山泉,有点田.
经典语录大全
2010-2-2 16:53:53 阅读113 评论0 22010/02 Feb2
1.80后的重要任务是制造08后。-
2.事实证明，感情经得起风雨，却经不起平淡；友情经得起平淡，却经不起风雨。-
3.人家有的是背景，而我有的只是背影~~。-
4.是金子总要发光的，但当满地都是金子的时候，我自己也不知道自己是哪颗了。-
5.提醒大家要学会修自己的笔记本，这是很重要的！从前有个人，他不会修自己的笔记本......后来的事情大家都知道了。-
6.我不是广场上算卦的，唠不出那么多你爱听的嗑。-
7.不是故事的结局不够好，而是我们对故事的要求过多！-
8.爱情就像两个拉橡皮筋的人，受伤的总是不愿放手的那个。-
9.鲜花往往不属于赏花的人，而属于牛粪。-
10.谎言与誓言的区别在于：一个是听的人当真了，一个是说的人当真了。-
11.单身并不难，难的是应付那些千方百计想让你结束单身的人。-
12.有时候，不是对方不在乎你，而是你把对方看的太重。-
13.就算是believe，中间也藏着一个lie。-
14.付出真心，才会得到真心，却也可能伤的彻底。保持距离，就能保护自己，却也注定永远寂寞。-
15.真正的好朋友，并不是在一起就有聊不完的话题，而是在一起，就算不说话，也不会觉得尴尬。-
16.没有100分的另一半，只有50分的两个人！-
17.冷漠，有时候并不是无情，只是一种逃避被伤害的工具！-
18.如果我们之间有1000步的距离，你只要跨出第1步，我就会朝着你的方向走其余的999步。-
19.通常愿意留下来跟你争吵的人，才是真正爱你的人！-
20、人生没有彩排，每天都是直播；不仅收视率低，而且工资不高。-
21、能用钱解决的问题都不是问题，可问题是我是穷人。-
22、春天到了，小树发芽了，股市也跟着变绿了。-
23、唯女人与英雄难过也，唯老婆与工作难找也。-
24、不要整天抱怨生活，生活根本就不会知道你是谁，更别说它会听你的抱怨。-
25、只知道刚的人，难免会被折断；只有柔的人，到头来终是懦夫。-
26、问一同事：“你买了中石油吗？”同事说：“呸！你才买了中石油呢。你们全家都买了中石油，还买了中石化！”-
27、信念这玩意不是说出来的，是做出来的。光荣在于平淡，艰巨在于漫长。-
28、人生重要的不是所站的位置，而是所朝的方向。-
29.踏遍青楼人未老，请用汇仁肾宝。-
30.征婚启事：要求如下，A活的，B女的。-
31.给点阳光我就腐烂。-
32.要适当吃一点，才有力气减肥。-
33.摇啊摇，摇到奈何桥。-
34.你快回来，我一人忽悠不来！-
35.不要和地球人一般见识~~~-
36.不想当厨子的裁缝，不是好司机。-
37、爱我的人我不爱他我爱的人却不爱我 所以我很好奇为什么会有那么多人结婚-
38、爱情就像快餐，不在乎什么味道，能填饱生理需要就可以-
49、爱就像打篮球 拼命的抢 拼命的追 当得到以后便毫不犹豫的抛出去-
40、为了更好的离婚我们结婚吧-
41、缘分一词本就是个矛盾的个体，缘，分？-
42、老虎不发威是给你hello kitty的面子-
43、那天看到一位大妈在烧纸，边烧边嘟囔着：收到了千万别买基金啊~-
44、如果中了一千万，我就去买30套房子租给别人，每天都去收一次房租。哇咔咔~~充实!-
45、凡是在食堂、自习室、教学楼前当众疯狂接吻的——都是开不起房的！！！-
46、刚从日企实习完的女同学回来感慨道：“不管多高档的会议、多高档的人参加，那帮人台上斯文地在跟你开着会，而台下却总有人在摸你大腿！”-
47女友和我分居了，其实我们的性生活还是蛮和谐的——我性无能，她性冷淡……-
48、现在女孩身上衣服件数越多，反而露得越多；衣服件数越少，反而露得越少！
49、人家文院女生身上莫名元素一大堆，还露着大腿呢；咱们工院女生就外套+裤子，两件就把全身裹了个严严实实！-
50、哄女人像挂Q一样，每天至少两小时，达到一定的天数后就可以太阳了……-
51、假如给女孩一个安全的环境，她能Y D得让你流鼻血流到死！-
52、朋友的老婆叫“有容”，他真幸福～而我心中的最爱还是“依山尽”……-
53、PPMM都是过眼的浮云，永恒的只有那温暖的右手……-
54、对女人你要多用心去感受，别拿你的龟*头去思考！-
56、就因为你,青岛海域都出现大海怪了!!!-
57、我都不好意思抓你了，你怎么还好意思偷呢？-
58、你的样子长得不孕不育的！-
59、你就是陈佩斯的搭档朱时茂的妹妹猪八戒啊？-
60、很高兴,又凑够1块5,终于又能上网了！-
61、物价与欧洲接轨，房价与月球接轨，工资与非洲接轨……-
62、别和我谈理想，戒了！-
63、妈妈说:人最好不要错过两种东西.最后一班回家的车,和一个深爱你的人.我想坐着最后一班车到爱我的人身边.-
64、宁可高傲的发霉，不去卑微的恋爱！-
65、去爱吧，如同没有受过伤一样；歌唱吧，如同没人聆听一样；跳舞吧，如同没人欣赏一样；工作吧,就当没有工资一样;生活吧，就当今天是未日一样-
66、这辈子，你是来放债的还是来还债的？-
67、男人是用来靠的，所以要可靠；女人是用来爱的，所以要可爱。-
68、男人喜欢听话的女人，但男人若是喜欢一个女人，就会不知不觉听她的话。-
69、你让我滚,我滚了。你让我回来,对不起,滚远了-
70、你有什么不开心的事? 说出来让大家开心一下.-
71、用iphone的人都有个共同点：就是不好意思说不好用。-
72、生子当如孙仲谋,找爹就找金日成。
73、孟姜女哭倒长城干红,白娘子水漫金山词霸。-
74、您真是贱人多忘事啊-
75、时有风吹裙动，一僧曰风动，一僧曰裙动，吾进曰：是非风动，是非裙动，色者心动！-
76、作为一名烟客，必须具备三个条件：烟、打火机、及抽烟时露出的那种无耻神韵！]-
77、很黑的深夜，我突然想要学习，可是当我找到蜡烛的时候，天已经亮了……-
78、现在的硕士学位，就像脚底的一粒米，不拿不舒服，拿了又不能吃-
79、我把一万句誓言装在机枪里向你扫射，你倒在血泊中，浑身镶满了丘比特的子弹！-
80、我费劲千辛爬上梯子的顶端，却发现梯子搭错了墙头……-
81、孩子死了，你来奶了！-
82、现在的导师都不叫导师，也不叫老板，叫科研包工头！-
83、扛一面顶风的大旗～～上写两个大字：好人！！-
84、人要是无聊啊鼻涕泡都能拿来玩会-
85、逆风的方向，更适合飞翔。我不怕万人阻挡，只怕自己投降.-
86、好的爱情是你透过一个男人看到世界，坏的爱情是你为了一个人舍弃世界-
87、上班无聊吗？抛硬币玩吧，正面就上网，反面就睡觉，竖起就工作，倾斜就努力工作，摔粉碎了就申请加班，如果摔出两枚，那就天天摔！-
88、同志们：别炒股，风险太大了，还是做豆腐最安全！做硬了是豆腐干，做稀了是豆腐脑，做薄了是豆腐皮，做没了是豆浆，放臭了是臭豆腐！稳赚不亏呀.-
89、我终究没能飙得过那辆宝马，只能眼看着它在夕阳中绝尘而去，不是我的引擎不好，而是我的车链子掉了.-
挂个链子，觉得经典~~~~~~-
一妇女拿假钞去买早点，小贩恼了：“大姐，你给假钞也就算了，那起码是张印的，你这张钞票居然是画的！退一万步说，画的也就算了，你给画一张十块的、五块的都行，你还给画张七块的！七块就七块吧，最起码也得画彩色的啊，居然用铅笔，算了，黑白就黑白的好了，可不能用手纸画啊！手感太差了，就算是手纸你也得用剪子把边剪齐了啊，这个用手撕的，毛边太夸张了，行，毛边我也忍了，可你也撕个长方型啊，这个三角型就太说不过去了-
89以后的呢？还有谁看过呢？嘿嘿——-
90、原来,寂寞时是自己的手指数脚指；原来，思念时是连呼吸也会心痛；原来，一个人就是一辈子...-
91、球形也是一种身材！-
92、老婆是电视，情人是手机，在家看电视，出门带手机；破产卖电视，发财换手机；偶尔守电视，整天玩手机；固定的电视，移动的手机；频道免费，手机收费。男人都想拿着手机看电视。-
93、别人的钱财乃我的身外之物。-
94、废话是人际关系的第一句。-
95、上联：金沙江，嘉陵江，黑龙江，江江可投！下联：实验楼，教学楼，宿舍楼，楼楼可跳！-
横批：空前绝后-
上联：爱国爱家爱师妹！ 下联：防火防盗防师兄！横批：恋爱自由-
96、妻子如衣服–流行如此变幻，衣服的开销曰渐昂贵；男人没有一个好东西–但它毕竟是女人最大的买方市场。-
97、大龄未婚男女像是坐巴士坐过了站。有时是因为巴士上的座位太舒适了，简直不愿下车；有时是因为不认识自己该下的站台。终身不结婚的男女呢？他们是巴士司机。-
98、示爱者是动物，被爱者是植物。如果爱被拒绝，离开的当然是动物，因为植物是不会生出脚来跑路的。-
99、有了自己的房子，未婚女子就像是凭空小了几岁，又有耐心慢慢地挑选爱人了。一男向一女征询意见：我们先租房子住，结了婚攒了钱再买房子吧？女答：那我还不如先租丈夫呢。
100、我很丑，可是我很温柔–今天的男人和女人一起改编了赵传的版本：我不完美，可是我很真实；我不漂亮，可是我很酷；我不富有，可是我很快乐；我不成功，可是我很自信；我不多情，可是我懂得珍惜。-
101、生日是一个舞台，一次考验，一个机会。恋爱时，男人更会利用这一点；结婚后，女人更会利用这一点。-
102、年轻时候，拍下许多照片，一本本摆在客厅给别人看；等到老了，方才明白照片是拍给自己看的。厚厚的一生的镜头摆在眼前，连写回忆录都省下了。-
103、小时候把一次吃上20个包子当作人生理想时，我很幸福；当月收入超过5000之后，我仍然感觉不到快乐。当事业、爱情、家庭、金钱什么都不缺时，人们经常还缺一样东西–饥感。保有底线的欲望是幸福的。-
104、一未婚女子感叹：为什么成熟的男人、好男人全成了人家的老公，没结婚的男人没一个像样的？有人提醒她：妻子们培养好丈夫都是自产自销，没有男人能自学成材。-
105、男人认为是调情 女人以为是感情-
106、多了人家说走的桥比你走的路多,吃的盐比你吃的饭多，今天屁特多,于是"我放的屁你的拉的屎有分量"这句话就油然而生了-
107、到学校报道后来到寝室，迫不及待打开电脑，结果是学校还没开通网线于是想到把上学期遗留下的历史问题给解决了先---脏衣裤,臭袜子-
108、如果说他们正朝着那个地方缓慢的行驶，而我和她却是在南辕北辙离它愈来愈远。-
109、花坛里有一个一元钱的硬币，可是花坛边的牌子上写着“踏入花坛，罚款三元！”，真是为难。-
110、如果照镜子要上税，恐怕有些女人会破产。-
111、为评选出本年度听众最喜爱收听的无线电节目，国家广播电视局采取随机电话访问的方式，历时三个月，调查了10000个家庭，其中对于“请告诉我您现在正在听什么节目？”的回答出现惊人的一致，约80%的答案为“正在听老婆唠叨”。-
112、男人赚钱后想和老婆离婚，男人赚不到钱老婆想和他离婚。-
113、“你还爱我吗”这句话女人会在第一次和男人接吻、第一次被男人抚摸、第一次和男人上床、男人赚到第一笔钱的时候各问若干次。 “你还爱我吗”这句话男人一般会在第一次接吻未遂、第一抚摸对方未遂、第一次和对方上床未遂、事业进入低谷时各问若干次。-
114、女人攒私房钱是为了将来花在老公身上，男人攒私房钱是为了将来花在其他女人身上。
115、男人最傻的时候是第一次穿西装上班的时候，女人最傻的时候是第一次穿吊带裙上街的时候。
116、女人单位发了一千块钱，她会告诉男人发了一千块钱，告诉自己的朋友发了五百；男人单位发了一千块钱，他会告诉女人发了五百，告诉自己的朋友发了一千五。-
117、成都有一家标明“西北风味”的拉面馆子，没有喝过西北风的同学可以去尝尝-
118、武腾兰和康师傅两个陪我过元旦…-
119、传说有一种食物，吃了能让人精神振奋，满身大汗！没错！这就是麻辣烫！-
120、所谓按揭，就是ZF、开发商、银行一起把购房者按倒在地，一层层的揭你的皮！-
121、家乐福海盗!!!-
122、公安分局接到群众举报电话，说在立交桥下有两个大炸弹，民警与排弹专家一起奔赴现场，在桥梁下发现一个红色布袋，专家与民警小心翼翼的拆开布袋，里面还有几层报纸包裹，民警一层层拆开，最后发现果然是两个大炸弹：4个2；一对王！！-
123、春天我冲一棵树打了次手枪到了秋天就结了许多许多的——人参娃娃！-
124、一个不久前结婚的男同学叫…常在厨房混，那能不切手…-
125、吃了瓢儿白，就是长得白，嘿!长得白~吃了藤藤菜，就是长得帅，嘿!长得帅~-
126、我小学十年，中学十二年，我被评为全校最熟悉的面孔，新老师来了都跟我打听学校内幕……-
127、一分儿钱一分儿货稀饭吃了不经饿~！-
128、我是耶稣他儿子，椰子~！-
129、不想变形的金不是好钢。-
130、桂花飘香的夏夜，月，似银盘；树，若舞娘；风，如轻裳。我，站在水房。皓齿清波，膏白胜雪，刷牙。-
131、我是一庸人，我盼望着天上能够掉馅饼，掉到我嘴上，可偏偏掉下来的是铁饼，而且砸在我脸上，天啊！疼啊！-
132、不高不矮不胖不瘦不三不四，没前没后没脸没皮没心没肺。-
133、等俺有钱了，给老婆买SK－Ⅲ，SK-Ⅱ算个鸟！-
134、如果一对双胞胎（男滴），和一对双胞胎（女滴），他们互相结了婚，生下了的小孩会不会是一样的啊-